婚房需求助推楼市回暖？

    最新调查显示，71.9%受访者在“金九银十”购房的主因是婚房所需；18.8%购房者为改善型住房需求，9.4%为投资性购房。

    国家统计局发布的8月楼市数据显示，8月全国商品房销售面积环比7月上升了6.5%，商品房销售额环比7月大幅增长15.2%。而其中作为全国楼市风向标之一的京城楼市也开始高调起来，进入“金九”热销楼盘不断涌现。这不禁引发业内对京城楼市的猜测：北京楼市会不会率先回暖？而这种强劲势头的动力又从何而来？
      ●现象：婚房需求助推楼市回暖？

    事实证明，9月份的北京楼市继续上演8月份的楼市狂潮。北京市房地产交易管理网统计数据显示，9月第二周，除去经济适用房和限价房的新建商品住宅签约2403套，环比8月第二周的签约量，上涨了208%，远高于8月份同期水平。楼市的火爆表现引起业内担心：楼市本轮回暖的苗头会不会引发更为严厉的调控措施？

    对此，北京市统计局新闻发言人于秀琴分析，作为一线城市，北京楼市的调控效果已经非常明显，从5月份开始到9月份，房价涨幅已经连续4个月出现回落。虽然个别楼盘价格微涨，但总体来说，北京楼市已经开始走上合理化方向。

    另外，全国经理人联盟秘书长杨乐渝分析认为，本轮楼市的销售量小高潮，并不是因为投机性资金大额注入引起的，主要是由于自住购房需求释放造成的。这种健康合理的刚性需求引发的阶段性回暖，应该不会成为决策层出台更严厉调控措施的诱因。

    某网站调查数据显示，71.9%受访者在“金九银十”期间购房的主要原因是婚房所需；18.8%购房者为改善型住房需求，仅有9.4%为投资性购房。而其中选择60平方米至90平方米小户型的购房者占据了大多数。

    根据北京楼市成交数据及公开的调查数据可发现，目前签约项目多为均价在2万元以下的项目，而且小户型成交量明显上涨。同时，从购房者购房目的来讲，婚房需求占总成交量的50%以上，也就是说婚房刚需成为现阶段楼市的第一动力。

    ●原因：众多婚房需求缘何金九出手？

    对于众多刚需扎堆金九释放的原因，有专家表示，4月份以来调控产生的观望情绪使这些刚性需求被抑制了5个月时间，一旦遇到适当的楼盘和时机，这部分需求的集中释放是在预料之中的。

    而且与往年相比，上半年的调控措施迫使部分开发商推迟开盘，随着“金九银十”的到来，开发商在推盘节奏和价格方面都有一定的调整，促销力度和打折优惠幅度更大。从这方面来看，“金九银十”对购房者尤其是婚房购房者来说，这个阶段可供选择的范围和机会更大也更多。

    但是，专家强调，本身购房需求迫切是导致婚房需求结束观望的最根本因素。

    上世纪生育高峰出生的80后陆续进入结婚年龄，其对婚房也形成了相对旺盛的需求。据北京市统计信息网数据显示，2007年，北京市20岁至30岁适婚年龄人口为559万，占全市户籍人口的22%；到2009年，在北京结婚的人数超过18万对。照此推算，随着进京人口的逐年增长，这个数据也会逐年扩大。如此庞大的适婚人群，对住房的需求是不容忽视的。

    近期由京汉置业与某网站合作开展的调查问卷也显示，因为结婚而准备买房或者已经购房的80后占到所有80后购房者的69%。

    ●市场：京汉置业紧盯婚房客户群

    婚房需求带来的楼市热烈场面对开发商来说不啻于一针兴奋剂，打折促销、单价降低、特价房、送装修等促销手段也在北京楼市兴起，不少开发商已经将“暗折”改为“明降”。

    京汉置业专门针对婚房置业者推出的促销活动受到热捧。据京汉置业品牌与客户总监赵四海介绍，京汉置业9月份开展“最美婚房”设计大赛，15万元征集一个60平方米小户型设计方案，活动直指80后结婚人群。

    据了解，在北京房地产企业中，京汉置业是首家提出以婚房为主打产品的地产企业。赵四海总监介绍，京汉置业于2008年制定了企业的婚房战略，其项目在产品规划方面充分考虑80后置业者对户型功能、交通配套及价格方面的因素，85%以上的住宅户型低于90平方米。

    京汉置业对80后置业需求的全方位考量也得到了市场的认可。据悉，其在8月份推出的京汉君庭项目开盘当天便售出200套。截止目前推出的两栋楼销售率超过90%。而9月18日位于顺义的京汉铂寓开盘，千余组买房人更是在几小时将四栋楼的377套房源抢购一空，“创意婚房”的市场号召力尽显。

    “房地产行业的开发模式必然由‘产品导向’向‘客户导向’的方向转变”，杨乐渝表示，这种情况下，以京汉置业、万科等为代表的房地产企业对产品链的细化、精细化是房地产行业的大势所趋。

    每季度公布的北京商品住宅成交均价排名，在楼市调控政策日益趋紧的形势下暂停发布。昨日，记者从北京市住建委证实了此消息，但相关的负责人并未就停发该排行榜的原因作出评论，也未表示未来是否恢复。有专家表示，此时“撤榜”出于调控政策下的舆论压力。

    三季度最高10.79万元/平米。据了解，每季度上旬，北京市住建委均会在北京房地产交易管理网上，公布当季度商品住宅成交均价排名。该榜单以成交均价自高至低排名，也被业内称为“豪宅榜”。

    今年10月的上旬，该榜单依旧出现在北京市房地产交易管理网上。榜单显示，今年三季度，北京商品住宅期房单盘销售均价最高达10.791万元/平米，为位于北京饭店旁的霞公府，西钓鱼台7号以10.35万元/平米紧随其后。三季度销售均价排名前30的楼盘中，约有70%的楼盘相比二季度价格出现了上扬。不过，近日该榜单从网站上消失。

    昨日，记者证实，市住建委近日已经撤下了发布了已近两年的季度排行榜，其相关负责人并未对具体原因作出解释。市住建委一位未具名的负责人表示，该排名显示出的北京高房价的舆论趋势，与现在政策调控的大环境不符。

    新版网站也未发布此排名

    记者从市住建委获悉，为了更好的服务大众，北京市房地产交易管理网与市住建委门户网站合并，为配合网站升级改造，房地产交易管理网部分模块调整，暂停使用。考虑到用户已习惯登录房地产交易管理网进行查询，目前暂时保留了该网站的基本功能。

    而记者在市住建委新版的门户网站上，也未发现此均价排名。

    ■ 专家观点

    撤掉榜单出于政策调控压力

    北京市房地产业协会副秘书长陈志对“排名撤销”一事表示，从技术角度讲，每季度的商品房的成交均价排行榜反映了市场的客观情况，排行榜无论发与不发，市场成交情况客观存在，不必过分看重。撤掉榜单，应该是有关部门出于政策调控下的压力，使购房人不要一味地关注高价房。这样也可以使得普通购房人理性看待市场，毕竟高价房只是楼市中的部分产品。